Jak dobrze mieć sąsiada!

Prawo sąsiedzkie to zbiór przepisów prawa cywilnego regulujących sprawy związane z sąsiedztwem gruntów należących do różnych właścicieli. Przepisy te przewidują częściowe ograniczenie wykonywania prawa własności, a także nakładają obowiązki międzysąsiedzkie. Celem tych uregulowań jest zapobieganie lub minimalizowanie konfliktów pomiędzy właścicielami sąsiadujących nieruchomości.

Dobry sąsiad to skarb, uciążliwy – to utrapienie. Każdy z nas ma sąsiadów, niezależnie od tego czy mieszka w domu czy w bloku, na wsi czy w mieście. Zasady współżycia między sąsiadami regulują przepisy prawa, ale jest też wiele zasad zwyczajowych. Najważniejszy jednak w tych stosunkach jest KOMPROMIS.

Nadmierny hałas zakłóca spokój sąsiada

Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia, za wynagrodzeniem, potrzebnej służebności drogowej. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb, ale też z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Najlepiej, jeśli w tym względzie właścicielom nieruchomości uda się osiągnąć porozumienie, w przeciwnym wypadku sprawę rozstrzygnie sąd.
Ustanowienie służebności może nastąpić nie tylko wtedy, gdy nieruchomość w ogóle nie ma dostępu do drogi publicznej, ale także, gdy dostęp, co prawda istnieje, tyle że jest nieodpowiedni. Kodeks cywilny w żadnym miejscu nie definiuje pojęcia „nieodpowiedni”. Stąd też w praktyce o tym, czy nieruchomość ma zapewniony dojazd odpowiedni czy nieodpowiedni, decydowały będą okoliczności konkretnego przypadku.

Droga konieczna

Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia, za wynagrodzeniem, potrzebnej służebności drogowej. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb, ale też z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Najlepiej, jeśli w tym względzie właścicielom nieruchomości uda się osiągnąć porozumienie, w przeciwnym wypadku sprawę rozstrzygnie sąd.
Ustanowienie służebności może nastąpić nie tylko wtedy, gdy nieruchomość w ogóle nie ma dostępu do drogi publicznej, ale także, gdy dostęp, co prawda istnieje, tyle że jest nieodpowiedni. Kodeks cywilny w żadnym miejscu nie definiuje pojęcia „nieodpowiedni”. Stąd też w praktyce o tym, czy nieruchomość ma zapewniony dojazd odpowiedni czy nieodpowiedni, decydowały będą okoliczności konkretnego przypadku.
Nie można podkopywać sąsiada Przepisy Kodeksu cywilnego stanowią, że prace ziemne sąsiada nie mogą grozić nieruchomościom sąsiednim brakiem oparcia. Chodzi o niebezpieczeństwo osunięcia się ziemi, jej runięcia lub zapadnięcia. Skutkować to może uszkodzeniem konstrukcji budynku lub nawet jego zawaleniem. Już samo niebezpieczeństwo utraty oparcia jest wystarczającym powodem, by domagać się od sąsiada przerwania prac.

Kiedy jabłko sąsiada staje się naszą własnością?

Owoce spadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki. Oznacza to, że owoce, które spadły na naszą nieruchomość z drzewa lub krzewu sąsiada są nasze. Sąsiad nie ma prawa do żadnego odszkodowania z tego tytułu. Jeżeli nieruchomość, na którą spadły owoce jest np. drogą publiczną, właściciel zachowuje prawo własności wobec tych owoców. Sytuacja jest odmienna, jeżeli gałęzie przechodzą na grunt sąsiedni i zwisają z nich owoce. Stanowią one nadal własność sąsiada. Ma on prawo wejść na naszą nieruchomość, bez konieczności uzyskania w tej kwestii zgody i zerwać owoce.
Jeżeli swoim wejściem wyrządził szkodę np. w uprawach, wówczas możemy żądać naprawienia wynikłej stąd szkody. Jeżeli na naszą posesję przechodzą gałęzie sąsiada, które chcemy obciąć, wówczas wyznaczamy sąsiadowi termin do usunięcia tych gałęzi. Jeżeli w wyznaczonym czasie sąsiad tego nie zrobi, mamy prawo sami obciąć gałęzie i pozostawić je na swój użytek. Jeżeli na nasz grunt przerastają korzenie drzewa sąsiada, wówczas możemy je obciąć bez konieczności informowania o tym sąsiada. Korzenie traktuje się jako immisje bezpośrednie, czyli bezpośrednie oddziaływanie na grunt sąsiada. Czerpią one wodę i składniki mineralne z naszego gruntu. Ważne jest, aby wycięcie korzeni nie spowodowało bezpowrotnego uszkodzenia drzewa, wówczas nasze uprawnienie wykraczałoby poza zasady współżycia społecznego.
Przepisy nie określają odległości, w jakich powinno się sadzić drzewa lub krzewy, można to robić tuż przy granicy. Należy jednak pamiętać, że rozrastanie się drzewa może niekorzystnie wpłynąć na stosunki sąsiedzkie. Czasami o takie drzewo potrafi rozpętać się wojna. Pamiętajmy, że duże drzewo zaciemni działkę sąsiada, ale może też stanowić niebezpieczeństwo dla budynku sąsiada. Wycięcie drzewa z powodu zagrożenia jest możliwe, ale po uzyskaniu zezwolenia z urzędu gminy. Jeżeli właściciel drzewa nie chce go usunąć na prośbę sąsiada, wówczas pozostaje droga sądowa.

Przekroczenie granic podczas budowy

Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.
Przywołany przepis ma zastosowanie tylko wtedy, gdy przekroczenie granicy gruntu sąsiedniego nastąpiło bez winy umyślnej. Właściciel gruntu sąsiedniego może zatem skorzystać z roszczeń przewidzianych w tym przepisie, gdy przekroczenie nie było zawinione lub wystąpiła jedynie wina nieumyślna. W przedmiotowej sytuacji właściciel, którego prawo własności zostało naruszone może żądać – według swojego wyboru – albo stosownego wynagrodzenia, albo wykupienia zajętej części gruntu.

Koszty utrzymania płotów ponoszą sąsiedzi wspólnie

Mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania. Najtrudniej jest osiągnąć porozumienie między sąsiadami co do wyglądu i kosztu stawianego ogrodzenia.
Prawo stanowi, że korzystający z wymienionych obiektów są obowiązani ponosić wspólnie koszty ich utrzymania, przy czym obowiązek utrzymania nie obejmuje kosztów wybudowania nowego płotu. Oznacza to, że nie ma podstaw prawnych do obciążania sąsiada kosztami budowy ogrodzenia, jeśli nie jest on zainteresowany jego powstaniem. Jeżeli właściciel nieruchomości, któremu zależy na wykonaniu ogrodzenia, nie dojdzie do porozumienia z sąsiadem, sam będzie musiał sfinansować inwestycję. Dopiero po wybudowaniu ogrodzenia można będzie domagać się od sąsiada współfinansowania napraw i remontów.

Opracowano na podstawie artykułu Barbary Chrzanowskiej – Witryna Wiejska